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Immobilien: Die Ermittlung des Grundanteils (Teil 2)

News vom 9.6.2016

Die Steuerreform 2015/2016 brachte bei der Abschreibung von Immobilien eine Reihe von Änderungen. In der sogenannten Grundanteilverordnung 2016 und einer BMF-Info zu den ertragsteuerlichen Änderungen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Grundstücken und Kapitalvermögen durch das Steuerreformgesetz 2015/16 wurden nunmehr Details zur Vorgangsweise bei den Änderungen veröffentlicht.

In Teil 1 der Reihe "Ertragsteuerliche Neuerungen bei Grundstücken" informierten wir über die laufende Abschreibung. Lesen Sie hier den vollständigen Artikel. In Teil 2 beschäftigen wir uns mit der Ermittlung des Grundanteils.

Ermittlung des Grundansteils

Ab 1.1.2016 ist im außerbetrieblichen Bereich der Grundanteil grundsätzlich mit 40 % der Anschaffungskosten (bisher üblicherweise 20 %) anzusetzen. Damit erfolgte eine massive Kürzung der potentiellen Abschreibungsbasis. Zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher und baulicher Verhältnisse wurden jedoch im Verordnungsweg abweichende Regelungen getroffen. Gemäß der Grundanteilverordnung ist ohne Nachweis (zB durch Gutachten, Gegenstand abgabenbehördlicher Prüfungsmaßnahmen) der Grundanteil nunmehr im Detail wie folgt zu ermitteln:

20% Grundanteil / 80% Gebäudeanteil:

- bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als € 400 beträgt;

30% Grundanteil / 70% Gebäudeanteil:

- bei Gebäuden mit mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten,
- in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens € 400 beträgt ODER
- Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern;

40% Grundanteil / 60% Gebäudeanteil:

- bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten,
- in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens € 400 beträgt ODER
- Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern;

Beispiel:

Bei Zinshaus in Wien mit 20 Wohnungen muss man 30 % Grundanteil ausscheiden.

 

Grundanteil  Einwohner/Gemeinde    €/m² für
baureifes Land 
  Wohn-/
Geschäfts-
einheiten 
 20 %  weniger als 100.000 UND   weniger als 400    
 30 %  zumindest 100.000 ODER  zumindest 400 UND   mehr als 10
 40 %  zumindest 100.000 ODER   zumindest 400 UND   bis zu 10

 

Derzeit haben folgende Gemeinden mindestens 100.000 Einwohner: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck.

Unter baureifem Land werden als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke verstanden. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind anhand eines Immobilienpreisspiegels glaubhaft zu machen. Eine Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m Nutzfläche vor.

Für zum 1.1.2016 bereits vermietete Grundstücke ist auf die Verhältnisse zum 1.1.2016 abzustellen. Weichen die tatsächlichen Verhältnisse jedoch erheblich (dh um zumindest 50 %) von den ermittelten pauschalen Werten ab, so ist der Grundanteil nicht nach der Grundanteilverordnung zu ermitteln.

Nach wie vor ist es aber möglich, den Grundwert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen oder den Grundwert durch eine Berechnung nach der Grundstückswertverordnung glaubhaft zu machen.

Die neuen pauschalen Aufteilungsverhältnisse sind erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden. Wurde vor 2016 ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses (zB Gutachten, ausdrücklicher Gegenstand abgabenbehördlicher Prüfungsmaßnahmen) von Grund und Boden und Gebäude eine davon abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes und die Anschaffungskosten des Grund und Bodens mit Wirkung ab 1.1.2016 entsprechend der Grundanteilverordnung anzupassen. Dafür sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis der vorgesehenen oder im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu der ursprünglich angewendeten Aufteilung abzustocken und auf die Anschaffungskosten von Grund und Boden zu übertragen. Die Absetzung für Abnutzung ist entsprechend anzupassen.

Beispiel:

Im Jahr 2006 wurde ein bebautes Grundstück mit den Anschaffungskosten von € 1.000.000 erworben. 80 % wurden dem Gebäude (€ 800.000) und 20 % dem Grund und Boden (€ 200.000) zugeordnet. Für das Gebäude wurde bis 2016 eine AfA von € 12.000 geltend gemacht (1,5 % von € 800.000). Der Restbuchwert des Gebäudes beträgt daher zum 31.12.2015 € 680.000 (= € 800.000 abzüglich € 12.000 für 10 Jahre).

Ab 2016 ändert sich ohne Nachweis eines abweichenden Verhältnisses das Aufteilungsverhältnis von Gebäude zu Grund und Boden von 80:20 zu 60:40. Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind daher € 600.000. Die AfA beträgt daher € 9.000 p.a.

Vom Restbuchwert des Gebäudes (fortgeschriebene Anschaffungskosten) zum 31.12.2015 in Höhe von € 680.000 sind zum 1.1.2016 25 % den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzuschlagen. Auf Grund und Boden entfallen Anschaffungskosten in Höhe von € 370.000 (€ 200.000 plus 25 % von € 680.000, das sind € 170.000). Die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes betragen daher € 510.000 (€ 680.000 minus € 170.000) und reduzieren sich um die jährliche AfA von € 9.000.

Sind in Fällen, in denen in der Vergangenheit der Gebäudeanteil pauschal angesetzt wurde (mit beispielsweise 80 % der Anschaffungskosten des bebauten Grundstückes), nachträgliche Herstellungsaufwendungen angefallen, sind diese Aufwendungen bei der „Überführung“ des Aufteilungsverhältnisses mangels Grundanteils auszuscheiden.

In Teil 3 der Reihe "Ertragsteuerliche Neuerungen bei Grundstücken" beschäftigen wir uns mit dem Thema Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen.

Für Fragen stehen wir Ihnen gerne persönlich unter der Telefonnummer 0316 386001 0 bzw per Mail unter graz@hoferleitinger.at zur Verfügung.