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Gebäudeabschreibung: So wird ab 2016 gerechnet

News vom 5.7.2016

Für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre gilt bei der Absetzung für Abnutzung betrieblich genutzter Betriebsgebäude ein einheitliches Abschreibungssatz von 2,5 %. Werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen, ist wie bei der Vermietung und Verpachtung im außerbetrieblichen Bereich ein Abschreibungssatz von 1,5 % anzuwenden. Bei Dritten zur Nutzung überlassenen Gebäuden ist daher zu differenzieren, ob die Überlassung für Wohnzwecke oder für andere Zwecke erfolgt.

Dem Steuerpflichtigen bleibt jedem Fall auch weiterhin die Möglichkeit erhalten, im Zeitpunkt der Inbetriebnahme eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Wurde der Nachweis in der Vergangenheit bereits erbracht, kommt es durch das Steuerreformgesetz 2015/16 zu keiner Änderung des Abschreibungssatzes. Im Falle einer Änderung des Abschreibungssatzes ist der neue Abschreibungssatz von 2,5 % auf die ursprüngliche Bemessungsgrundlage anzuwenden. Die Änderung des Abschreibungssatzes führt demzufolge zu einer Änderung der Restnutzungsdauer.

Bei bebauten Grundstücken, die dem außerbetrieblichen Bereich zuzurechnen sind und der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind seit dem 1. Jänner 2016, sofern kein Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses erbracht wird, 40 % der Anschaffungskosten als Anteil des Grund und Bodens pauschal auszuscheiden. Demnach entfallen 60 % der Anschaffungskosten auf das Gebäude und stellen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung dar.

Das pauschale Aufteilungsverhältnis kommt dann nicht zur Anwendung, wenn:

- das tatsächliche Aufteilungsverhältnis zB durch ein Gutachten nachgewisen wird oder
- wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich vom pauschalen Aufteilungsverhältnis abweichen. In diesem Zusammenhang ist vor allem auf die Größe und den Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche abzustellen.

Abweichend von der gesetzlichen Grundregel lässt die Grundanteilsverordnung, abhängig vom Grundstückswert und der Einwohnerzahl der Gemeinde sowie der Bebauung, nun auch Grundanteile von 20 % oder 30 % zu.

Ein Grundanteil von 20 % ist dann anzuwenden, wenn die Gemeinde weniger als 100.000 Einwohner und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland € 400 nicht übersteigt. Bei Überschreitung dieser Grenzen ist ein Anteil von 30 % anzusetzen, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Bei Grundstücken, die in den Städten Wien, Graz, Linz, Salzburg oder Innsbruck gelegen sind, kann daher unter Anwendung der Grundanteilsverordnung der Anteil von 20 % nie Anwendung finden.

Das pauschale Aufteilungsverhältnis kommt auch auf bereits vermietete Gebäude zur Anwendung, sofern bisher kein Nachweis über ein anderes Aufteilungsverhältnis erbracht worden ist. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass, sofern die Frage des Wertverhältnisses von Grund und Boden und Gebäuden von Überprüfungsmaßnahmen durch das Finanzamt war, jenes Aufteilungsverhältnis als nachgewiesen anzusehen ist, das sich als Ergebnis der Überprüfung ergeben hat. Bedingung ist jedoch, dass das Aufteilungsverhältnis konkret Gegenstand der abgabenbehördlichen Prüfungsmaßnahmen war.

Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen persönlich unter der Telefonnummer 0316 386001 0 bzw per Mail unter graz@hoferleitinger.at zur Verfügung.