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Auswirkung der Corona-Krise auf Miet-, Gesellschafts-, Insolvenz- und Gebührenrecht

News vom 15.5.2020

Mit den COVID-19-Gesetzen wurden auch bestimmte Erleichterungen auf dem Sektor des Miet-, Gesellschafts-, Insolvenz- und Gebührenrechts vorgenommen:

Mietrecht

Auf dem Sektor von Wohnungsmietverträgen wurden insbesondere folgende Regelungen getroffen:

  • Befristete Mietverträge, die dem Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, können normalerweise stets nur um mindestens drei weitere Jahre verlängert werden. Nun wurde geregelt, dass befristete Mietverträge, die nach dem 30.3.2020 und vor dem 1.7.2020 ablaufen, abweichend von der Normalregelung des § 29 MRG schriftlich (Achtung: ein Mail reicht nicht aus!) für einen Zeitraum bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden können.
  • Mietzinszahlungen (einschließlich Betriebskosten), die im Zeitraum 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällig werden und nicht oder nicht vollständig entrichtet werden, können bis 31.12.2020 vom Vermieter nicht eingeklagt werden. Der Vermieter darf bis 31.12.2020 auch nicht eine allenfalls vorhandene Kaution zum Ausgleich der Mietrückstände verwenden. Nach dem 31.12.2020 können die rückständigen Mieten wieder eingeklagt werden. Der Mieter hat also bis 31.12.2020 Zeit, die Mieten nachzuzahlen. Weiters steht dem Vermieter kein auf diesen Zahlungsverzug gestütztes Kündigungsrecht zu. Zur Kündigung ist der Vermieter erst berechtigt, wenn die für den gegenständlichen Zeitraum geschuldeten Mieten (samt 4% Verzugszinsen) nicht bis spätestens 30.6.2022 nachgezahlt werden. Außergerichtliche Betreibungskosten dürfen dem Mieter auch bis zum 30.6.2022 nicht angelastet werden. Voraussetzung für die Stundung der Mieten ist aber, dass der Mieter durch die COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Die Beweislast für die Beeinträchtigung trägt der Mieter.
  • Für Geschäftsraummieten wurden keine gesonderten gesetzlichen Bestimmungen vorgesehen. Hier stellt sich nach wie vor die Frage, ob der Geschäftsraummieter eine Zinsminderung aufgrund der verringerten oder Unmöglichkeit der Benutzung des Geschäftslokals begehren kann. Dabei wird in der Öffentlichkeit vielfach auf die §§ 1104 und 1105 ABGB verwiesen, wonach die Unmöglichkeit der Benutzung eines Geschäftslokals durch eine Seuche die Minderung des Mietzinses erlauben würde. Außerdem ist zu beachten, dass Geschäftsräume auch bei vollständiger Schließung weiterhin der Lagerung von Waren dienen und viele geschlossene Betriebe zunehmend dazu übergegangen sind, ihre Waren über das Internet zu vertreiben bzw Gastronomiebetriebe Zustellungen oder Abholungen ermöglicht haben. Daher kann derzeit keine allgemein gültige Vorgangsweise hinsichtlich Mietzinsminderung bei Geschäftsräumlichkeiten empfohlen werden. Es ist in jedem Einzelfall das Einvernehmen mit dem Vermieter zu suchen.

Gesellschaftsrecht

Die Frist zur Aufstellung von Jahresabschlüssen von Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und Vereinen mit Bilanzstichtagen zwischen dem 16.10.2019 und dem 31.7.2020 wurde von (bisher) fünf auf neun Monate verlängert. Daher können Jahresabschlüsse von Kapitalgesellschaften, die einen Bilanzstichtag 31.12.2019 haben bis 30.9.2020 aufgestellt werden.

Gleichzeitig wurde die Frist für die Offenlegung des Jahresabschlusses von Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und Vereinen mit Bilanzstichtagen zwischen dem 16.10.2019 und dem 31.7.2020 von (bisher) neun Monaten auf zwölf Monate verlängert. Daher können zB Jahresabschlüsse zum 31.12.2019 bis 31.12.2020 beim Firmenbuch eingereicht werden.

Die Fristen zur Beschlussfassung über den Jahresabschluss von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften wurden von acht Monate auf zwölf Monate verlängert. Versammlungen von Gesellschaftern und Organmitgliedern einer Kapitalgesellschaft, einer Personengesellschaft, einer Genossenschaft, eines Vereins und einer Privatstiftung können ohne physische Anwesenheit der Teilnehmer und Beschlüsse auch auf andere Weise gefasst werden.

Insolvenz- und Gebührenrecht

Wenn eine Überschuldung (einer Kapitalgesellschaft) im Zeitraum 1.3.2020 bis 30.6.2020 eintritt, besteht keine Insolvenzantragspflicht. Ist die Überschuldung nach dem 30.6.2020 noch aufrecht, ist die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ohne schuldhaftes Zögern, spätestens innerhalb von 60 Tagen nach dem 30.6.2020 oder 120 Tage nach Eintritt der Überschuldung zu beantragen, je nachdem welcher Zeitraum später endet. Tritt durch die Pandemie Zahlungsunfähigkeit ein, ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens innerhalb von 120 Tagen zu beantragen.

Wird ein Schuldner in einem Insolvenzverfahren von Covid-19-Maßnahmen wirtschaftlich beeinträchtigt, kann er fällige Zahlungsplanraten bis zu neun Monate stunden lassen.

Ein eigenkapitalersetzender Kredit liegt nicht vor, wenn ab dem 5.4.2020 bis 30.6.2020 ein Geldkredit für nicht mehr als 120 Tage gewährt wird, für den die Gesellschaft weder ein Pfand noch eine vergleichbare Sicherheit bestellt hat.

Pfandrechtseintragungen zur Besicherung von Darlehen, die zur Erhaltung der Zahlungsfähigkeit und Überbrückung von Liquiditätsschwierigkeiten von Unternehmen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie aufgenommen werden, sind von der Pfandrechtseintragungsgebühr befreit.

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